Si alguna vez viste un aviso en el periódico con la frase “remate de inmueble” y te preguntaste de qué se trata, esta guía es para ti. Entender qué es un remate judicial es el primer paso para comprar una casa, un apartamento o un carro por un precio inferior al del mercado, y hacerlo con seguridad jurídica.
Un remate judicial es la venta pública de bienes embargados, ordenada por un juez dentro de un proceso (normalmente un proceso ejecutivo), para pagarle al acreedor con el dinero que se obtenga. En Colombia está regulado por el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), artículos 448 a 457.
Qué es un remate judicial, explicado fácil
Por ejemplo, cuando una persona o empresa no paga una deuda, el acreedor puede demandarla. Si el juez da la razón al acreedor y el deudor sigue sin pagar, los bienes que fueron embargados y secuestrados se venden en una subasta pública. Esa subasta es el remate: quien ofrezca el mejor precio, cumpliendo los requisitos, se queda con el bien.
A diferencia de una compraventa normal, en un remate no negocias con el dueño: el vendedor es, en la práctica, el juzgado. Por eso el proceso tiene reglas estrictas, plazos cortos y documentos específicos.
¿Por qué los bienes se rematan por debajo de su valor comercial?
Primero, antes del remate, el bien se avalúa. La ley permite ofrecer desde el 70 % de ese avalúo, que es la base de la licitación. Además, pocos compradores conocen el procedimiento, así que la competencia suele ser menor que en el mercado tradicional. De ahí la oportunidad.
¿Qué ley regula los remates judiciales en Colombia?
La norma principal es el Código General del Proceso (CGP). Estos son los artículos que debes conocer:
| Artículo del CGP | Qué regula |
|---|---|
| Art. 444 | Avalúo de los bienes embargados |
| Art. 448 | Señalamiento de la fecha del remate y base del 70 % del avalúo |
| Art. 450 | Publicación del aviso de remate |
| Art. 451 | Depósito del 40 % del avalúo para hacer postura |
| Art. 452 | Audiencia de remate (sobres cerrados y adjudicación) |
| Art. 453 | Pago del saldo dentro de 5 días e impuesto de remate |
| Art. 455 | Aprobación del remate |
| Art. 456 | Entrega del bien rematado |
| Art. 457 | Repetición del remate y remate desierto |
Asimismo, se suman normas complementarias: la Ley 1743 de 2014 (impuesto de remate del 5 %), la Ley 2213 de 2022 (uso de medios digitales en las actuaciones judiciales, base de los remates virtuales) y, para los remates de la DIAN, el Estatuto Tributario.
¿Qué bienes se pueden rematar?
Prácticamente cualquier bien embargable puede terminar en remate. Los más comunes son:
- Inmuebles: casas, apartamentos, lotes, locales, bodegas y fincas. Son los más buscados porque permiten mayores márgenes. Lee nuestra guía de remates judiciales de casas.
- Vehículos: carros, motos y camiones. Mira cómo funcionan los remates judiciales de carros.
- Otros bienes muebles: maquinaria, mercancía o equipos.
- Derechos: cuotas de propiedad, acciones o derechos herenciales, que requieren un análisis jurídico más fino.
Cómo funciona un remate judicial, paso a paso
- Embargo, secuestro y avalúo del bien dentro del proceso.
- El juez fija fecha y hora del remate (art. 448 CGP).
- Se publica el aviso en un periódico de amplia circulación, un domingo, con al menos 10 días de anticipación (art. 450).
- Los interesados consignan el 40 % del avalúo en el Banco Agrario y presentan su postura (art. 451).
- Audiencia: se abren los sobres y se adjudica al mejor postor (art. 452).
- Pago del saldo e impuesto dentro de los 5 días siguientes (art. 453).
- Aprobación del remate por auto del juez (art. 455).
- Registro y entrega del bien al nuevo propietario (art. 456).
Por lo tanto, cada etapa tiene detalles que marcan la diferencia entre una buena compra y un problema. Si quieres ver el procedimiento completo, empieza por cómo participar en un remate judicial.
El remate no es una “compra sin riesgos”. Antes de ofertar debes estudiar el certificado de tradición, las deudas del bien y si está ocupado. Te lo explicamos en riesgos de comprar en remate judicial.
En resumen, entender qué es un remate judicial te da ventaja frente a otros compradores. Además, puedes consultar la norma original en el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), donde están los artículos 448 a 457. Por eso, antes de ofertar, conviene repasar qué es un remate judicial en la práctica: aviso, depósito, audiencia y entrega.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un remate judicial?
Es la venta en subasta pública, ordenada por un juez, de bienes embargados dentro de un proceso judicial, para pagar una deuda con el dinero que se obtenga. Se adjudica al mejor postor que cumpla los requisitos de ley.
¿Qué ley regula los remates judiciales en Colombia?
El Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), principalmente en los artículos 448 a 457, junto con la Ley 1743 de 2014 sobre el impuesto de remate y la Ley 2213 de 2022 sobre actuaciones judiciales por medios digitales.
¿Qué bienes se pueden rematar?
Inmuebles (casas, apartamentos, lotes, locales), vehículos, maquinaria, mercancías y derechos como cuotas de propiedad o acciones, siempre que estén embargados dentro del proceso.
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Fuente: Código General del Proceso, arts. 448-457.
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