La pregunta más frecuente de quienes empiezan es si es seguro comprar en remate. La respuesta corta: sí, si haces la tarea. Estos son los riesgos de comprar en remate judicial y cómo evitar cada uno.
El remate aprobado da un título sólido: el juez cancela embargos e hipotecas, y las nulidades no alegadas antes de la adjudicación quedan saneadas. Los riesgos reales son prácticos: estado del bien, ocupantes, deudas y tiempos.
¿Es seguro comprar en un remate judicial?
Desde el punto de vista jurídico, el remate es una de las formas más limpias de adquirir un bien: lo vende un juez, con avalúo, publicidad y control de legalidad, y el auto aprobatorio cancela los gravámenes. Lo que puede fallar es la preparación del comprador.
Los 6 riesgos de comprar en remate judicial y cómo prevenirlos
| Riesgo | Cómo prevenirlo |
|---|---|
| Estado físico desconocido | Visita el bien con el secuestre o, al menos, revísalo por fuera y su entorno. |
| Bien ocupado | Lee el acta de secuestro; calcula el tiempo de entrega. |
| Deudas de predial y administración | Pide estados de cuenta; usa la reserva del art. 455 num. 7. |
| Problemas en el título | Haz un estudio de títulos y revisa el certificado de tradición. |
| Ofertar de más | Calcula tu postura máxima con todos los costos. |
| Incumplir el pago del saldo | Ten el dinero listo antes de ofertar; si no pagas en 5 días pierdes la mitad del depósito. |
Riesgos de comprar en remate judicial: predial y administración atrasados
El Código General del Proceso protege al rematante: el auto aprobatorio ordena reservar del producto del remate el dinero para pagar impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y gastos de parqueo o depósito causados hasta la entrega, siempre que el rematante los acredite dentro de los 10 días siguientes a la entrega (art. 455, num. 7). Si lo reservado no alcanza, el excedente puede terminar a tu cargo, por eso conviene conocer las deudas antes.
Si no acreditas las deudas dentro de los 10 días, pierdes la posibilidad de que se paguen con la reserva.
¿Puedo ver el inmueble antes del remate?
El bien está bajo la custodia de un secuestre, cuyo nombre aparece en el expediente. Puedes contactarlo para coordinar una visita; no está obligado a mostrarlo, pero suele colaborar. Si no es posible, revisa fotos del avalúo, el entorno, el estado de la fachada y pregunta a la administración o a los vecinos.
En resumen, los riesgos de comprar en remate judicial se reducen con información. Además, puedes pedir el certificado de tradición en línea en la plataforma de la Superintendencia de Notariado y Registro. Por eso, revisa los riesgos de comprar en remate judicial uno por uno antes de consignar el depósito.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar en un remate judicial?
Sí. El remate lo hace un juez con avalúo y control de legalidad, y el auto aprobatorio cancela embargos e hipotecas. Los riesgos son prácticos (estado del bien, ocupantes, deudas) y se reducen estudiando el expediente antes de ofertar.
¿Quién paga el predial y la administración que debe el inmueble rematado?
Las deudas causadas hasta la entrega se pagan con la reserva que ordena el auto aprobatorio, si el rematante las acredita dentro de los 10 días siguientes a la entrega (art. 455, num. 7 CGP). Lo que no alcance puede quedar a cargo del comprador.
¿Puedo ver el inmueble antes del remate?
Puedes pedirle una visita al secuestre que lo custodia; su nombre está en el expediente. Si no es posible, revisa el avalúo, el entorno y consulta con la administración.
El curso incluye una lista de verificación para revisar cada uno de estos riesgos.
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