El estudio de títulos es lo que separa una compra inteligente de un dolor de cabeza. En remates, este estudio se complementa con la revisión del expediente del proceso. Te explicamos qué mirar.
Por eso, antes de ofertar haz tres estudios: físico (estado y ocupación), económico (valor comercial, deudas y costos) y jurídico (certificado de tradición y expediente).
Estudio de títulos: los tres estudios que debes hacer
1. Estudio físico
- Estado de la construcción, la fachada y las zonas comunes.
- Quién ocupa el bien (acta de secuestro).
- Entorno, acceso y servicios.
2. Estudio económico
- Valor comercial real frente al avalúo del proceso.
- Deudas de predial, valorización, administración y servicios.
- Impuesto de remate, registro, arreglos y tiempo de entrega.
3. Estudio jurídico
- Certificado de tradición y libertad actualizado.
- Expediente: demanda, embargo, secuestro, avalúo, auto que fija fecha y aviso.
- Posibles recursos o nulidades pendientes.
Estudio de títulos: ¿cómo leer el certificado de tradición?
En pocas palabras, es el documento de la oficina de registro de instrumentos públicos que cuenta la historia jurídica del inmueble: dueños, ventas, hipotecas, embargos y limitaciones. Se pide en línea con el número de matrícula inmobiliaria, que aparece en el aviso del remate.
| Anotación | ¿Qué significa para ti? |
|---|---|
| Hipoteca | Se cancela con el auto aprobatorio. |
| Embargo del proceso | Es normal; se levanta al aprobarse el remate. |
| Otros embargos | Revisa si hay remanentes o prelación de otros acreedores. |
| Afectación a vivienda familiar o patrimonio de familia | El auto aprobatorio ordena cancelarlas. |
| Usufructo, servidumbre o falsa tradición | Alerta: pueden afectar el uso o el título. Analízalas con cuidado. |
| Demanda inscrita de otro proceso | Alerta: averigua de qué se trata antes de ofertar. |
Asimismo, los linderos, el área y la matrícula del certificado deben coincidir con los del avalúo y del aviso. Una diferencia puede ser motivo para no participar.
Estudio de títulos: cómo revisar el expediente
Por ejemplo, en los procesos digitalizados puedes pedir acceso al expediente al juzgado por correo electrónico. Revisa que el embargo esté registrado, que el secuestro se haya practicado, que el avalúo esté en firme y que el aviso se haya publicado correctamente. Para encontrar procesos, ve al listado de remates judiciales.
En resumen, un buen estudio de títulos combina el certificado de tradición y el expediente. Además, el certificado se pide en línea en la plataforma de la Superintendencia de Notariado y Registro. Por eso, haz el estudio de títulos antes de consignar: así evitas sorpresas después de la audiencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué estudios debo hacer antes de ofertar en un remate?
Un estudio físico (estado y ocupación del bien), uno económico (valor comercial, deudas y costos totales) y uno jurídico (certificado de tradición y revisión del expediente del proceso).
¿Qué es el certificado de tradición y para qué sirve en un remate?
Dicho de otro modo, es el documento de la oficina de registro que muestra la historia jurídica del inmueble. Por eso, en un remate sirve para confirmar el embargo y detectar limitaciones como usufructos, servidumbres, falsa tradición u otras demandas que podrían afectar tu compra.
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