Invertir en remates judiciales es una de las formas más conocidas de comprar finca raíz con descuento en Colombia. Pero no todo remate es buen negocio: la rentabilidad se construye con números, no con intuición.
Es rentable cuando compras con un margen suficiente frente al valor comercial, después de restar impuestos, deudas, arreglos y tiempo. Para empezar necesitas, como mínimo, el 40 % del avalúo para el depósito y el resto del precio disponible en 5 días si ganas.
¿Es rentable invertir en remates judiciales?
En efecto, puede serlo, por tres razones: la base es el 70 % del avalúo, el avalúo suele ser inferior al valor de mercado y hay relativamente poca competencia informada. Los inversionistas ganan de dos formas:
- Valorización y reventa: compras, adecúas y vendes a precio comercial.
- Renta: arriendas el bien con un costo de compra menor, lo que mejora el rendimiento.
Cómo calcular la rentabilidad
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio de venta esperado | $250.000.000 |
| Precio del remate | $160.000.000 |
| Impuesto de remate (5 %) | $8.000.000 |
| Registro, deudas y arreglos (estimado) | $17.000.000 |
| Costo total | $185.000.000 |
| Utilidad bruta | $65.000.000 (≈ 35 % sobre lo invertido) |
Cifras ilustrativas. Después, a esa utilidad réstale los impuestos de la venta, la comisión inmobiliaria y el costo del tiempo que tu dinero esté inmovilizado.
¿Cuánto dinero necesito para invertir en remates judiciales?
En realidad, depende del bien. La regla es: 40 % del avalúo para consignar antes de la audiencia + el saldo del precio y el 5 % del impuesto en los 5 días siguientes + un colchón para registro, deudas y arreglos.
| Avalúo | Depósito (40 %) | Base (70 %) | Total mínimo aprox. (base + 5 %) |
|---|---|---|---|
| $40.000.000 (vehículo o lote) | $16.000.000 | $28.000.000 | $29.400.000 |
| $120.000.000 | $48.000.000 | $84.000.000 | $88.200.000 |
| $250.000.000 | $100.000.000 | $175.000.000 | $183.750.000 |
Estrategias con poco capital
- Empieza con bienes de menor avalúo: vehículos, lotes, parqueaderos o apartamentos pequeños.
- Asóciate con otros inversionistas mediante un contrato claro.
- Usa un crédito de libre inversión preaprobado y refinancia hipotecando el bien ya registrado.
Si ganas y no pagas el saldo en 5 días pierdes el 50 % del depósito. Planea tu liquidez antes de la audiencia.
Aprende a calcular tu oferta en postura en remate judicial y revisa los riesgos.
En resumen, invertir en remates judiciales exige disciplina con los números. Además, las reglas de depósito y pago están en el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). Por eso, antes de invertir en remates judiciales, define tu oferta máxima y tu reserva de liquidez. Por último, empieza con un bien pequeño para aprender el proceso completo.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable invertir en remates judiciales?
Sí, cuando compras con un margen claro frente al valor comercial después de restar el impuesto del 5 %, registro, deudas, arreglos y tiempo. Ofertar sin hacer esas cuentas es la principal causa de malos resultados.
¿Cuánto dinero necesito para invertir en remates?
Por lo general, necesitas como mínimo el 40 % del avalúo para el depósito y el resto del precio más el 5 % de impuesto dentro de los 5 días siguientes si ganas. Con bienes de bajo avalúo puedes empezar con menos capital.
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